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2020年房地产市场十大关键词

2021-01-04 14:18 来源:中国资讯报道网
  2020年是不平凡的一年,新冠肺炎疫情对2020年的房地产市场产生了深刻的影响,从去年2-3月份的市场冰点期,到疫情逐步得到控制,行业复工复产,购房需求陆续释放,再到市场逐渐复苏回暖。整体看,2020年全国房地产市场呈现先抑后扬的发展态势。在此,我们用十个关键词回顾这跌宕起伏的一年,它们涉及行业发展变化的关键节点,以及关乎企业民生的热点事件。
  对抗疫情
  新冠肺炎疫情,是房地产行业今年最大的“黑天鹅”事件。2020年初,居民的脚步被困在家中,房企销售业绩也跌落低谷。据克而瑞监测,春节前后一周,全国重点城市房地产销售数据接近零成交。
  这仅仅是开始,整个一季度,我国房地产行业都在经受疫情的巨大冲击波。据中指院统计,去年一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米,为近十年来同期最低水平,行业新开工、投资额均受到影响。
  随着疫情形势逐渐可控,楼市也进入复苏阶段。进入2020年4月份,房企销售从低谷爬升,并于上半年末完成V形反转。此后行业销售规模维持高增长态势,去年8月份百强房企销售金额同比增长近30%,市场迎来年度黄金节点。
  直播卖房
  2020年是房企的“直播元年”。在万物均可直播的时代,置业顾问、房企高管纷纷来到直播间,通过特价房源秒杀、购房优惠券等活动吸引大众眼球。
  受新冠肺炎疫情影响,房企售房不得不迁移至线上。复地集团联手薇娅试水直播卖房,自此房企在直播方面的热度持续增加,碧桂园、恒大、富力等头部房企相继入局。
  随着疫情影响逐步消退,房企直播售房热度不减反增,逐步成为日常营销手段。据天猫好房官方数据,2020年“双11”期间,全国共有100多家房企带着3000个楼盘、共计80万房源入驻天猫好房,特价房范围覆盖近300个城市。
  直播卖房是房企逐步接轨互联网、拥抱科技化的表现,但截至目前,购房仍是重决策、重线下体验的消费。直播卖房能否摆脱单纯的推广、引流作用,真正促成成交,还有很长的路要走。
  三道红线
  疫情之外,房企去年遇到的最大挑战莫过于“三道红线”。2020年下半年,监管部门设置“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,并分档设定房企有息负债的增速阈值,倒逼房企去杠杆、降负债,行业迎来颠覆性变革。
  防范潜在的金融风险,促进行业稳健发展,是“三道红线”出台的初衷。当下,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,已是金融风险方面最大的“灰犀牛”。房地产投资增速过快,严重影响整个经济增长状态的平衡。为尽快适应监管要求,许多企业已开始主动调整发展节奏、制定降负债方案。世茂房地产、金科股份等已主动调低目标增速;绿地控股也制定了详细的降档方案,同时计划通过分拆上市、引入战投等措施,回到安全区间。
  长租公寓
  受疫情冲击,去年多个城市租赁市场低温,直到现在仍未复苏。长租公寓更是受到直接冲击,2020年1-11月至少84家企业爆雷。其中,很大一部分原因在于“高进低出”、“长收短付”、滥用“租金贷”等模式导致资金链断裂。
  两年前,长租公寓潜藏的危机还没有如此显著。在资本加码下,多家头部企业赴美上市,并借助“互联网式”烧钱补贴疯狂扩张,以致于在疫情冲击和自身盈利危机下相继“爆雷”,波及数十万租户和业主。
  规范租赁市场发展,已到了“火烧眉毛”的地步。前不久召开的中央经济工作会议对住房租赁市场关注颇多,提出既要高度重视保障性租赁住房建设,又要规范市场化租赁住房发展,更好地解决好大城市住房突出问题。
  其中,要加强保障性租赁住房建设力度,重点整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。长期来看,租赁市场监管要制度化、常态化,资金监管仍是重点领域,既要加强对租金、押金使用情况的监管,又要出手重拳严控“高进低出”“长收短付”“租金贷”等市场乱象。业内认为,今年住房租赁领域有望迎来更细化的监管政策。随着一些行业“爆雷”事件逐步化解,市场发展逐步规范化,长租行业也有望走上健康轨道。
  L P R
  根据央行规定,去年3月至8月,推进存量商业性住房贷款定价基准平稳转换,有商业性住房贷款者可在固定利率和LPR之间作一次选择。由于大多数存量房贷的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日,去年12月LPR报价关系着“房贷一族”今年全年的月供变化。
  根据去年12月21日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布数据称,1年期LPR(贷款市场报价利率)为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。这两项数据均持平于去年11月,并且为连续多月保持不变。业内人士表示,选择固定利率长期确定,而以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是“随行就市”,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。从目前情况看,LPR浮动利率似乎暂时略低一点,但不能一概而论,因为LPR浮动利率动态变化。
  打新
  前不久,火热的深圳楼市“打新”,让不少投资客抱着碰运气的想法,涌进新房市场参与摇号与选房。最典型的打新如深圳的华润城润玺一期润四,单价区间在12-14.4万/㎡,周边项目的挂牌均价却高达17-18万/㎡,一套房买到手妥妥地赚到500万价差,掀起一波抢房热潮。
  新房二手房价倒挂的现象,本身说明一手房限价到位,泡沫比较少,问题就在于投资投机需求仍在,看涨情绪高涨,有购房者钻政策漏洞。随着“打新”乱象引起监管部门发声之后,购房者开始变得谨慎。
  为减少此类现象,专家建议从购房资格着手,对热门楼盘作审查,甚至限制后续转让期限等。
  物管狂潮
  2020年,物业股经历了从狂欢到冷静的“过山车”体验。上半年,物业板块风头正盛,诸多房企嗅到风向,匆忙分拆旗下物业公司上市,其中不乏体量尚小、竞争力不强的迷你型企业。
  物业股此番狂潮与“三道红线”密切相关。通过股权融资补充权益,房企可显著改善杠杆水平,尤其是资产负债率和净负债率。因此,开发商分拆上市的意愿集体暴涨,无论物业管理板块是否已经运营成熟。
  但资本市场已经不再通通买账。据克而瑞统计,2020年9-11月份有30家上市物企股价下跌,蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%,金融街服务跌幅达40%,中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅也均超过30%。
  碧桂园服务、保利物业、万科物业等头部公司,已意识到行业风向变化,开始谋求业务转型。其中,碧桂园服务要大力发展社区团购服务、城市公共服务,保利物业将下沉到乡镇,万科物业要做科技的公司。
  机构和投资者都已意识到,物业股这股热潮已经过去了。如果不依赖地产母公司,谁能获得未来的增长空间、建立差异化和专业化的竞争优势,谁才能在大浪淘沙之中脱颖而出,分食巨大的市场蛋糕。抢人大战
  2020年因为疫情影响,各地为了稳定经济,拉动人才的政策在疫情期间开始井喷。福州、广州、青岛、重庆等越来越多一、二线城市陆续加入“抢人大战”,让“全面放开落户”成为2020年的一大热门词汇。“抢人大战”背后,各城市之间的竞争已不单是落户政策的吸引,而是与之相配套的发展前景与居住环境的吸引。全面放开落户,在大量吸纳人口的同时,城市必须设计出能够满足人才住房、子女教育、医疗养老等现实需求的政策才能“抢人”成功、留住人才。楼市分化
  深圳不分产品、全线飘红的市场状态,并未在全国各地上演。2020年各地之间楼市加剧分化,已成为难以忽视的新特征。
  前不久,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房数据分析报告(2020)》。报告显示,国内房价已出现严重分化,深圳、东莞、上海、宁波、苏州等地房价还在上涨,但不少城市房价却出现大跌。
  下跌最严重的是廊坊,相比于2017年4月的峰值降幅达46.9%;青岛、天津较峰值下跌20%以上;肇庆、海口、石家庄、济南、北京、西双版纳跌幅超过15%;保定、郑州、北海、中山房价跌幅超过10%。
  自此,房价“只涨不跌”的时代已经结束,城市间的分化将成为常态。在“房住不炒”大基调下,一旦市场出现过热征兆,调控政策必将尾随而至;而对于人口流失严重的城市,房价下跌监测预警,将成为市场监测的重要方面。
  商品房预售资金监管
  去年,某知名房企在北京打造的豪宅项目,被准业主曝出开发商挪用资金监管账户中的资金,导致施工方没有收到施工款,工程停摆。商品房预售资金监管制度一直都有,但现实情况是,购房人的房款没有进入到监管账户,而进入到监管账户的资金又被开发商随意支取、用作他途,进而诱发工程停摆甚至楼盘烂尾。进入2020年下半年,福州、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等地相继出台或完善新建商品房预售资金监管的相关规定,北京则开展专项检查,预售资金监管趋于严格。另外,一些地方和房产机构也强化二手房交易的资金存管。业内专家表示,商品房预售资金监管的加强,有助于通过“专款专用”防止房地产开发项目烂尾,维护购房人利益,确保房地产市场秩序良性运行。
责任编辑:资讯报道

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